CONVENTION DE VEILLE FONCIERE AVEC L'EPFIF

 

Le conseil municipal du 26 janvier 2009 a autorisé le Maire, par 29 voix POUR (majorité socialo-communiste) et 5 voix CONTRE (groupe d'opposition O.U.I.), à signer la convention de veille foncière avec l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF) et à déléguer son droit de préemption au cas par cas à l’EPFIF.
La convention de veille foncière entre la commune de Champs-sur-Marne et l'EPFIF a été déposée en sous-préfecture de Torcy le 16 mars 2009.

 

Délibération présentée au Conseil Municipal du 26 janvier 2009

Qu'est-ce que l'EPFIF ?

Convention signée avec l'EPFIF : Préambule

Convention signée avec l'EPFIF : Chapitre I - Objet et champs d'application

Convention signée avec l'EPFIF : Chapitre II - contenu et modalités d'exécution des missions de l'EPFIF

Convention signée avec l'EPFIF : Chapitre III - Engagements de la commune

Convention signée avec l'EPFIF : Chapitre IV - Dispositions financières - Engagement de l'EPFlF et revente des biens

Convention signée avec l'EPFIF : Chapitre V - Suivi - modification- résiliation de la convention

 

 

Délibération présentée au Conseil Municipal du 26 janvier 2009

 

SIGNATURE DE LA CONVENTION DE VEILLE FONCIERE AVEC L'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

La commission urbanisme du 7 octobre 2008 et le Bureau Municipal du 3 novembre 2008 avaient validé le principe de signer une convention de veille foncière avec l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-Françe (EPFIF) sur un périmètre couvrant le centre-ville. Depuis, un exemplaire de convention a été transmis à la commune.

L'action de l'EPFIF vise à réaliser les acquisitions et remembrements de terrains nécessaires à la réalisation d'opérations de logements.

La durée de cette convention est fixée à quatre ans. L'EPFIF procédera aux acquisitions soit par négociation amiable ou soit par délégation du droit de préemption urbain de la commune. La durée de portage est de 24 mois et cette durée peut être renouvelée une fois. L'intervention de l'EPFIF devrait permettre la réalisation d'une centaine de logements.

La commune s'engage à réaliser des programmes comportant au moins 80 logements par hectare pour le secteur situé au nord de la RD 199 et 60 logements par hectare au sud de la RD 199. De plus, le programme devra respecter des préconisations en matière de qualité environnementale et il devra comprendre 30 % de logement locatif social.

Le montant de l'engagement financier de l'EPFIF au titre de la convention est plafonné à 3 millions d'euros. Les crédits pourront être réaffectés à de nouvelles opérations à l'issue de la revente des terrains acquis par l'EPFIF.

Un comité de pilotage associant la commune et l'EPFIF se réunira au minimum tous les six mois. Il sera présidé par Mme Le Maire, et associera l'ensemble des partenaires. Le SAN et Epamarne seront également conviés.

Le Conseil Municipal est sollicité pour autoriser Mme Le Maire à signer la convention de veille foncière avec l'EPFIF et il est invité à autoriser Mme Le Maire à déléguer son droit de préemption au cas par cas à l'EPFIF dans le périmètre défini.

 

 

Qu'est-ce que l'EPFIF ?

L’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France est un établissement public créé fin 2006 à la demande du Conseil régional d’Ile-de-France et des Conseils généraux (de gauche) de Paris, de la Seine-et-Marne, de l’Essonne, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

L'EPFIF intervient à la demande des collectivités locales, afin de les aider à acheter et aménager des terrains sur lesquels seront construits des logements sociaux et des zones d'activités économiques.

Il faut savoir que l'EPFIF est une émanation du Conseil Régional d'Ile de France et qui est dirigé par Jean-Luc Laurent.

Jean-Luc Laurent est un acteur de la gauche républicaine, fidèle de Jean-Pierre Chevènement, il est :
Premier secrétaire national du MRC (Mouvement Républicain et Citoyen),
Maire du Kremlin Bicêtre.
Il occupe également les fonctions de :
Vice-Président du Conseil régional d'Ile-de-France en charge du Logement, du renouvellement urbain et de l'action foncière,
Président de l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France.

 

 

Préambule

La commune de Champs-sur-Marne (781 hectares, 24 600 habitants estimés en 2005) est située dans le département de Seine-et-Marne, en limite du département voisin de Seine-Saint-Denis, à 20 km environ des portes de Paris via I'A4. Son centre-ville se situe à 2 km environ des gares de RER A Noisy-le-Champs et Noisiel.
La commune est membre du SAN (Syndicat d'Agglomération Nouvelle) de Marne-la-vallée - Val Maubuée qui regroupe par ailleurs les communes de Croissy-Beaubourg, Emerainville, Lognes, Noisiel et Torcy, et qui a compétence notamment en matière de développement économique et d'élaboration et mise en oeuvre du PLH.
Au travers du PLH intercommunal adopté en octobre. 2007, la commune s'est engagée à réaliser environ 800 logements sur la période 2007-2013, en développant plus particulièrement l'offre locative sociale sur son centre-ville.
Dans ce contexte, la commune a sollicité l'EPFIF pour une action de veille foncière sur un périmètre couvrant le centre-ville, représentant une cinquantaine d'hectares, et situé en dehors des périmètres opérationnels de l'EPAMARNE.
L'action de l'EPFIF vise à réaliser les acquisitions et remembrements de terrains nécessaires à la réalisation d'opérations de logements, et à assurer le portage foncier le temps de la modification du droit des sols, le cas échéant. Seront privilégiés, au sein de ce périmètre, les secteurs nus ou faiblement bâtis ainsi que les terrains occupés par des activités peu qualifiées. Les copropriétés ne feront pas l'objet d'une intervention de l'EPFIF sauf dans le cas d'une acquisition globale.
Cette intervention doit permettre la réalisation d'une centaine de logements comprenant un minimum de 30% de logements locatifs sociaux.
L'EPFIF a pour vocation d'accompagner et préparer les projets des collectivités publiques par une action foncière en amont ainsi que par la mise à disposition de toute expertise et conseils utiles en matière foncière.
L'EPFIF intervient dans le cadre des orientations et dispositions du Programme Pluriannuel d'Intervention adopté par son Conseil d'Administration.
A ce titre, le soutien à l'offre de logement, notamment locatif social, et au développement économique sont les deux priorités retenues par le Conseil d'Administration.
Ces projets ont vocation à s'inscrire pleinement dans les objectifs, tant qualitatifs que quantitatifs de l'EPFIF, dans un objectif d'optimisation de l'espace urbanisé et dans le respect des critères de développement durable.

 

 

Chapitre I - Objet et champs d'application

Article 1 - Objet de la convention La présente convention a pour objets :
- d'une part, de déterminer les conditions et modalités selon lesquelles l'EPFIF interviendra sur le territoire de la commune de Champs-sur-Marne pour accompagner la politique foncière locale sur un périmètre déterminé, les missions confiées à l'EPFIF étant définies ci-dessous.
- d'outre part de définir les engagements de la commune de Champs-sur-Marne et de l'EPFIF en vue de la réalisation de programmes d'habitat ainsi que les conditions dans lesquelles les biens immobiliers acquis par l'EPFIF seront revendus à la commune ou à (aux) l'opérateur(s) désigné(s) par elle.
La mission confiée à l'EPFIF par la commune est une mission de veille foncière telle que définie à l'article 4 ci-après, sur le périmètre désigné à l'article 2 de la présente convention.

Article 2 - Périmètre d'intervention Le périmètre d'intervention de l'EPFIF fait l'objet du plan de délimitation figurant en annexe n°1.
L'EPFF interviendra exclusivement sur les terrains nus et les immeubles voués à la démolition, à la restructuration, à la réhabilitation lourde ou à la reconversion en bâtiments d'habitation par changement d'usage (bureaux, hôtels...), en ayant vocation à acquérir la totalité de la propriété concernée.

Article 3 - Durée de la convention.
La durée de la présente convention est fixée à 4 ans à compter de sa date de signature par les deux parties.

 

 

Chapitre II - contenu et modalités d'exécution des missions de l'EPFIF

Article 4 - Mission de veille foncière Cette mission concerne le périmètre de l'article 2.
Elle consiste d'une part à engager des démarches dans le cadre de négociations amiables et d'autre part à saisir des opportunités foncières au cas par cas, en fonction du diagnostic de mutabilité et des études de faisabilité qui seront conduites, afin de réaliser des programmes de logements (dont 30% locatifs sociaux minimum). Les démarches d'acquisition et de remise en état des terrains seront engagées en concertation avec la ville.
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Article 5 - Modalités d'acquisitions
L'EPFIF procédera aux acquisitions et évictions soit par négociation amiable, soit par délégation du droit de préemption urbain de la commune.
L'EPFIF engagera les acquisitions sur la base de fa faisabilité de l'opération hors remembrements.
Les acquisitions ou évictions se dérouleront selon les conditions évoquées dans la présente convention, à un prix agréé par l'Administration des Domaines, ou le cas échéant fixé par le Juge de l'Expropriation, et après production des diagnostics relevant des obligations légales en vigueur.

Article 6 - Mission de conseil
Les missions de l'EPFIF, décrites à l'article 4, incluent les conseils nécessaires à la mise en œuvre d'une stratégie foncière, notamment ta réalisation de diagnostics fonciers.
L'EPFIF pourra procéder à des analyses spécifiques permettant de mesurer le potentiel de mutabilité des différentes composantes du périmètre, d'identifier des secteurs préférentiels en fonction de caractéristiques objectives et de présenter des propositions ciblées pour exercer des actions de maîtrise foncière.
L'EPFIF pourra également formuler des préconisations particulières sur les outils à utiliser afin d'assurer la stabilisation foncière ou au contraire l'accélération des mutations sur certains secteurs, et de faciliter la maîtrise des terrains à un coût raisonnable.
L'EPFIF apportera aussi un conseil a la collectivité sur l'équilibre économique des projets au regard de leur programmation.

Article 7 - Pollutions et risques techniques Au cas où des études techniques ou des analyses de sols feraient apparaître des niveaux de pollutions, des risques techniques ou géotechniques susceptibles de remettre en cause l'économie du projet au regard du programme envisagé, l'EPFIF et la commune conviennent de réexaminer conjointement l'opportunité de l'acquisition.

Article 8 - Prestations de tiers - Travaux de requalification du foncier Pour l'accomplissement de sa mission, l'EPFIF s'assurera du concours de toute personne dont l'intervention se révélera nécessaire : géomètre, notaire, ingénierie d'études, huissier, avocat, etc.
Sur le périmètre prévu à l'article 2, l'EPFIF pourra réaliser toute étude, expertise, contrôle, acte juridique concourant à remettre un foncier " prêt à l'emploi ". Il pourra s'agir de mesures de remembrement et de bornage, de diagnostics liés à la pollution des sols et du sous sol,...
En outre, sur les emprises des terrains qu'il a acquises, l'EPFIF pourra réaliser tous travaux permettant de remettre un foncier "prêt à l'emploi", à l'exclusion des travaux éventuels d'aménagement. Il pourra s'agir notamment de travaux de démolition, de désamiantage, de mise en sécurité (murages, confortements,...), de pré-paysagement. Entrent également dans ces travaux, les opérations de traitement de pollution des sols et du sous sol exécutées en vue de leur mise en compatibilité environnementale avec les projets ultérieurs.

Article 9 - Jouissance et gestion des biens pendant la durée du portage foncier Dès que l'EPFIF sera propriétaire des biens et qu'il en aura la jouissance, il en assurera la gestion en bon père de famille, conformément aux dispositions du Code Civil. Pour ce taire, l'EPFIF fera appel à un gestionnaire d'actifs.
Dans le cas d'acquisitions de logements occupés, l'EPFIF pourra transférer à la ville ou à un bailleur désigné par elle la jouissance des biens. Ce transfert se fera dans le cadre d'une convention de mise à disposition.

Article 10 - Durée du portage Concernant les biens acquis au titre de la veille foncière, la durée de portage est de 24 mois à compter de la date d'acquisition.
En cas de nécessité de remembrement cette durée de portage pourra être renouvelée une fois.
En cas de nécessité de modification du droit des sols, le portage pourra être prolongé jusqu'à l'approbation par la collectivité du nouveau droit des sols sans toutefois dépasser le terme de la convention.
En cas d'intervention technique lourde de l'EPFIF (travaux de dépollution, fouilles archéologiques, etc.), la durée de portage pourra être prolongée jusqu'à la fin de cette intervention.
Au cas où l'EPFIF procéderait à l'acquisition de bâtiments ayant vocation à être conservés, la durée de portage du bien sera d'un an.


 

CHAPITRE III - Engagements de la commune

Article 11 - Définition du programme et études préalables Sur la base des études préalables (étude urbaine, étude habitat) en cours et à venir, la commune s'engage à définir les projets de développement et les programmes inclus dans le périmètre visé à l'article 2, ainsi que leurs conditions de faisabilité et de mise en oeuvre. L'EPFIF apportera à la commune l'assistance nécessaire dans le cadre de ces études.
Ces projets s'inscriront en pleine cohérence avec les objectifs quantitatifs mais aussi qualitatifs inscrits dans le Programme Pluriannuel d'Interventions de l'EPFIF (usage économe du foncier, construction de logements locatifs sociaux, qualité environnementale, etc.). La commune s'engage notamment à réaliser des programmes comportant au moins 80 logements par hectare au nord de la RDI 99, et 60 logements par hectare au sud de la RD199, et à respecter les préconisations qui seront émises en matière de qualité environnementale.
Elle s'engage par ailleurs à ce que le logement locatif social représente 30 % minimum des logements réalisés dans la cadre des acquisitions de l'EPFIF au titre de la convention, conformément aux modalités retenues par le Conseil d'Administration de l'EPFIF.
La commune s'engage à mettre en oeuvre les dispositions nécessaires pour la réalisation des projets retenus, notamment en engageant les procédures nécessaires, telles que, le cas échéant, modification du droit des sols, procédures d'aménagement, et ce dons un délai compatible avec la durée de la convention.

Article 12 - Autorisations d'urbanisme
La commune s'engage à donner toute facilité pour l'instruction des autorisations d'urbanisme nécessaires auprès des services concernés.

Article 13 - Délégation du droit de préemption La commune déléguera au cas par cas son droit de préemption sur les parcelles incluses dans le périmètre défini à l'article 2.
La commune transmettra à l'EPFIF toutes les déclarations d'intention d'aliéner ou demandes d'acquisition, au plus tard dans les. 48 heures ouvrées suivant leur réception en indiquant expressément la date de cette réception (envoi par Fax et par voie postale).

Article 14 - Opérations d'éviction, de libération et de relogement Afin de parvenir à la libération des locaux occupés, la commune apportera son assistance à l'EPFIF pour les opérations de réinstallation, réimplantation et relogement des occupants et/ou locataires d'habitations, commerces et activités dont les titres ou droits se poursuivent dans les biens acquis par l'EPFIF.
L'EPFIF et la commune s'obligent mutuellement à une parfaite information à ce sujet en vue de parvenir aux solutions les plus adaptées en fonction des possibilités locales.

Article 15 - Engagement de rachat des terrains La commune s'engage à racheter les biens acquis ou à les faire racheter en totalité ou en partie par l'fou les) opérateur(s) désigné(s) aux conditions précisées aux articles 19 et 20, et ce au plus tard aux échéances prévues par la présente convention.

Article 16 -Transmission de documents et données numériques La commune s'engage à transmettre sur support numérique, et éventuellement en tirage papier, l'ensemble des données à leur disposition qui pourraient être utiles à la réalisation de la mission de l'EPFIF. Ces transmissions devront intervenir dans les 8 jours de la demande faite par I' EPFIF.
En fin de mission, l'EPFIF remettra à la commune une synthèse des documents réalisés et les supports d'analyse et de traitement.

Article 17 - Communication sur l'intervention de l'EPFIF La commune s'engage à faire état de l'intervention de l'EPFIF sur tout document ou support relatif aux projets objets de la présente convention. Elle s'engage à transférer cette exigence aux opérateurs ou aménageurs intervenant sur les terrains ayant bénéficié d'une intervention de l'EPFIF.
Par ailleurs, l'EPFIF pourra apposer, pendant la durée du portage, des panneaux d'information sur les terrains dont il se sera rendu propriétaire, et faire état de l'avancement de la présente convention sur tous supports.
L'EPFIF et la commune s'engagent à réaliser toute publicité légale de la présente convention.

 

 

CHAPITRE IV - Dispositions financières - Engagement de l'EPFlF et revente des biens

Article 18 - Enveloppe financière engagée par l'EPFIF Le montant de l'engagement financier de l'EPFIF au titre de la présente convention est plafonné à 3 millions d'euros. Les crédits pourront être réaffectés à de nouvelles opérations à l'issue de la revente des terrains acquis par l'EPFIF.
Cette enveloppe est destinée au financement de l'ensemble des dépenses liées à la maîtrise foncière, notamment le paiement :
- des prix d'acquisition et frais annexes,
- des indemnités liées aux évictions,
- des prestations de tiers liées aux études, travaux et opérations mentionnés à l'article 8 ci-avant,
- des dépenses engendrées par la gestion des biens.

Article 19 - Conditions Juridiques de la revente La commune peut faire racheter tout ou partie des biens par l'(ou les) opérateur(s) qu'elle aura désigné(s). En ce cas, elle s'oblige à faire appliquer par l'opérateur désigné les clauses énumérées aux articles 19 et 20 de la présente convention.
L'opérateur désigné (ou à défaut la commune) prendra les biens dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, jouira et supportera d'éventuelles servitudes actives comme passives. En tant que de besoin, l'opérateur désigné (ou à défaut la commune) se subrogera à l'EPFIF en demande comme en défense, dans toutes instances pendantes concernant les biens cédés et ce, devant toutes juridictions.
La ou les cession (s) aura (auront) lieu par acte administratif ou notarié au profit de l'opérateur désigné (ou à défaut de la commune), avec la participation du notaire de l'EPFIF.
Tous les frais accessoires à cette (ces) vente(s) seront supportés par l'opérateur désigné (ou à défaut par la commune). Le paiement du prix, tel que déterminé ci-dessous aura lieu au moment de la cession.

Article 20 - Détermination du prix de revente Le prix de cession lors de la revente sera établi conformément aux conditions générales de cession de l'EPFIF définies dans son Programme Pluriannuel d'Intervention.
20.1 : Principes de calcul :
Le prix de revente correspondra à la somme du prix d'acquisition et de ses frais annexes, du coût éventuel de gestion supporté par l'EPFIF (impôts et taxes de toute nature, mesures conservatoires, entretien, surveillance, assurances, etc.), de tous honoraires versés à des tiers, des dépenses liées aux études, travaux et toutes opérations nécessaires à la mise en état des biens.
Les frais de structure et de fonctionnement de l'EPFIF sont estimés forfaitairement à 4% des dépenses d'action foncière réalisées. Ces frais sont ramenés à zéro dans l'établissement du prix de cession par l'EPFIF, à la condition .que les engagements pris par la commune à l'article 11 soient respectés.
Le taux d'actualisation du prix du foncier est fixé à 2 % par an pour tenir compte de l'érosion monétaire. Ce taux est ramené à zéro pour les cinq premières années de portage, à la condition que les engagements pris par la commune à l'article 11 soient respectés.
Seront éventuellement déduites de cette somme les subventions reçues pour la réalisation du projet et les recettes de gestion reçues par l'EPFIF pendant le portage, lorsqu'elles existent.
20.2 : Revente à des personnes autres que la commune :
Les cessions à tout opérateur autre que la commune se feront dans le cadre de cahiers des charges précisant les droits et obligations des acquéreurs approuvés par la commune et d'un bilan prévisionnel actualisé de l'opération foncière.
a) Revente à un aménageur désigné par la commune : la cession à un aménageur désigné dans le cadre d'une concession d'aménagement se fera aux même prix et conditions que la cession à la collectivité elle-même.
b) Revente à un opérateur social ou privé : au cas où la commune souhaiterait consulter différents opérateurs, il est convenu que, pour les opérations de logement social, cette consultation ne portera pas sur le niveau de la charge foncière, qui sera fixé par l'EPFIF en accord avec la commune. Pour les opérations de logement libre ou d'activité, le prix de vente sera défini par référence au prix du marché et en considérant les éléments indiqués dans le cahier des charges de cession.

 

 

CHAPITRE V - Suivi - modification- résiliation de la convention

Article 21 - Mise en place d'un dispositif de suivi
Un comité de pilotage associant la commune et l'EPFIF se réunira au minimum tous les six mois et en fonction des besoins. Il sera présidé par le Maire ou par son représentant, et associera l'ensemble des partenaires nécessaires à la mise en oeuvre des projets, notamment l'EPA Marne et le SAN de Marne-la-Vallée - Val Maubuée. Un état des dépenses et des recettes sera arrêté et présenté à chaque échéance annuelle.
Le comité de pilotage évaluera l'avancement des missions. Il facilitera la coordination des différents acteurs concernés et proposera les évolutions souhaitables du contenu de la mission.

Article 22 - Modifications La présente pourra faire l'objet, par voie d'avenant, d'ajustements ou de modifications qui s'avéreraient nécessaires à la bonne mise en œuvre du dispositif conventionnel.

Article 23 - Résiliation
La présente convention ne peut être résiliée que d'un accord commun entre les parties.
Dans l'hypothèse d'une résiliation, il sera procédé immédiatement à un constat contradictoire des prestations effectuées par l'EPFIF. Ce constat fera l'objet de l'établissement d'un procès-verbal, indiquant notamment le délai dans lequel l'EPFIF doit remettre à la commune l'ensemble des pièces du dossier, dont il sera dressé un inventaire.
La commune sera tenue de racheter les biens acquis par l'EPFIF selon les termes de la convention précisés aux articles 19 et 20. Elle devra par ailleurs rembourser les dépenses et frais acquittés par l'EPFIF pour les acquisitions effectuées, dans les six mois suivant la décision de résiliation.
En cas de résiliation de la convention à la demande de la commune et avant toute acquisition, les frais internes et externes engagés par l'EPFIF seront constatés contradictoirement aux fins de remboursement à l'EPFIF.

Article 24 - Contentieux
A l'occasion de toute contestation ou tout litige relatif à l'interprétation ou à l'application de la présente convention, les parties s'engagent à rechercher un accord amiable.
Si un tel accord ne peut être trouvé, le litige sera porté devant le Tribunal Administratif compétent.

 

 

Fait à Champs sur Marne, le 25 février 2009
Signé par Maud Tallet et l'EPFIF


 

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